Банк, решая вопрос о выдаче ипотечного кредита, непременно потребует определить рыночную стоимость выбранной потенциальным заемщиком квартиры. Это обязательный этап процедуры получения кредита: банку нужно знать, под залог чего он будет выдавать деньги. Потенциальному заемщику необходимо представлять, как происходит оценка, что для нее требуется и сколько она стоит. Оценка - процесс непростой и требует от потенциального заемщика достаточно много времени и сил. Начинать следует с выбора независимого оценщика, причем не просто независимого, но и соответствующим образом лицензированного.

Сейчас в Москве независимой оценкой недвижимости занимается около 100 компаний, но банки, выдающие ипотечные кредиты, работают только с некоторыми из них. Выбор компании-оценщика для клиента банка - понятие относительное. Обычно оценочную компанию ему указывает сам банк, что объясняется стремлением кредитора минимизировать свои риски.

С оценщиком определились. Что дальше?

Оценщик, естественно, потребует от соискателя ипотечного кредита ряд документов, необходимых для проведения оценки. Копии этих документов потом будут приложены к отчету об оценке.

К необходимым документам относятся:

• свидетельство о праве собственности или договор купли-продажи квартиры;
• справки и документы БТИ: форма 11а, экспликация, поэтажный план;
• для домов до 1960 года постройки - справка о типе перекрытий в доме;
• для домов до 1970 года постройки и высотой до семи этажей включительно - справка о том, что данный дом не стоит в плане на снос или реконструкцию с отселением.

Собрать эти документы несложно, придется лишь потратить время. Когда все будет собрано, нужно обратиться в оценочную компанию и пригласить профессионального оценщика для осмотра выбранной квартиры. Но перед этим следует прийти в офис оценочной компании и заключить с нею договор на оказание услуг по оценке. У крупных фирм есть свои типовые договоры, поэтому их подписание не требует особых усилий. Важный момент: оплачивать заказанные услуги рекомендуется через кассовый аппарат или через ближайшее отделение банка, работающего с физическими лицами, - это безопаснее и законнее. Серьезные компании работают исключительно таким образом. Если заказчику оценочных услуг предлагают оплатить их наличными в обмен на сомнительного вида квиток бумаги с размытой печатью, это первое свидетельство того, что соискатель ипотечного кредита связался "не с теми людьми" и рискует потерять деньги. Представители банка, выдающего ипотечный кредит, квартиру, т. е. предмет залога, сами обычно не осматривают - для этого есть профессиональные оценщики. Поэтому первостепенная задача соискателя ипотечного кредита - обеспечить доступ оценщика в квартиру для ее осмотра.

Кредит под квартиру с незаконной перепланировкой не дадут

Не следует удивляться, что оценщик смотрит на квартиру, которую человек подобрал себе, не с точки зрения своего клиента, а с точки зрения потенциального покупателя этого жилья. Оценщик будет все фиксировать в специальном листе осмотра.

Как известно, примерно десять основных параметров определяют 90-95% стоимости квартиры. К ним относятся: тип дома, год постройки, район, метраж квартиры, количество комнат в ней, этаж, на котором расположена квартира, техническо-инженерное обеспечение дома и квартиры, близость метро, удаленность от промышленных предприятий и т. д.

Оценщики считают, что на рыночную стоимость квартиры влияет и общее состояние дома (грязь, мусор, отваливающаяся штукатурка). Квартира в доме, в котором давно не проводился капитальный ремонт, стоит меньше, чем аналогичная на соседней улице, но в отремонтированном доме. Наличие "проблемных" соседей также снижает стоимость жилья.

В Москве много типовых домов, их оценка проходит легко: дома можно сравнивать и проводить аналогии. Оценка загородного дома гораздо сложнее: почти все они индивидуальны - многое будет зависеть от опыта оценщика. Существуют и другие нюансы. Например, в квартире сделана замечательная перепланировка, которая повышает привлекательность квартиры. Но если перепланировка не согласована и не подкреплена соответствующими разрешениями, банк под такую квартиру ипотечный кредит не выдаст.

Практически все банки требуют фотографии внутренних помещений квартиры, ее отделки, подъезда, лестничной клетки и двора. Договариваясь об осмотре квартиры с оценщиком, следует об этом помнить и не планировать данное мероприятие, скажем, на вечер, когда хорошие фотографии сделать трудно.

Кстати, отсутствие фотографий - повод для банка отказать в выдаче ипотечного кредита. Ипотечный кредит не выдадут, если оценочная стоимость квартиры (т. е. залога) окажется меньше запрашиваемой у банка суммы.

Проданный товар возврату не подлежит

Подсчитанная оценочная стоимость квартиры будет указана в письменном отчете специализированной компании, за которым надо приехать в ее офис. При отсутствии взаимных претензий и несогласий в офисе подписывается акт сдачи-приемки услуг.

Отчет нужно получить в двух экземплярах: один экземпляр предназначен для банка, где на его основании кредитный комитет банка будет рассматривать вопрос о выдаче ипотечного кредита. Второй экземпляр вправе потребовать страховая компания, которая будет вести страховое сопровождение ипотечной сделки.

Средняя стоимость услуги по независимой оценке квартиры в столице составляет 3-4 тыс. руб. В случае с элитным или загородным жильем, которое считается сложным для оценки, эта сумма может возрасти приблизительно в два раза.

Стоит отметить и такой момент: если услуга по оценке квартиры выполнена, но банк по какой-то причине в выдаче кредита отказал, то деньги за услугу назад получить не удастся.

Оценка квартиры - отдельное и независимое звено в ипотечной цепочке, за итоговое решение кредитного комитета банка оценочная компания ответственности не несет.