Как законно использовать квартиру для офисных целей, не переводя ее в нежилой фонд? Этот вопрос давно волнует некоторых собственников жилья. Дело в том, что предоставление помещений под офис экономически более выгодно, чем сдача в аренду для проживания граждан.

 Но законодательством установлены ограничения, согласно которым размещение в жилом помещении каких-либо организаций допускается только после перевода этого помещения в нежилой фонд, причем такой перевод не всегда реален. Есть ли выход? Напомним, что, согласно законодательству, жилое помещение разрешается перевести в нежилой фонд только в том случае, если это помещение отвечает определенным требованиям.

Ограничения для переводчиков

Квартира должна располагаться на первом этаже дома. В противном случае перевод допустим, только если помещения, расположенные непосредственно под этой квартирой, уже не являются жилыми. Необходимы раздельные входы с улицы в переводимое помещение и в общий подъезд к жилым квартирам или хотя бы техническая возможность оборудовать отдельный вход.

Переводимая квартира не должна использоваться ее собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, то есть там нельзя оставить прописанных лиц. Наконец, не допускается обременение права собственности на переводимое помещение правами каких-либо лиц.

Перевод квартиры в нежилой фонд требует предварительного выполнения определенных работ по переустройству или перепланировке помещения. Для этого сначала оформляется и согласовывается в установленном порядке проект, который готовит специализированная организация, имеющая лицензию. Затем по проекту выполняются сами работы, а окончательно помещение принимает специальная комиссия.

Акт, подтверждающий завершение работ по переустройству или перепланировке, представляется в органы по учету объектов недвижимости (БТИ). Именно этот документ фиксирует окончание перевода площадей в нежилой фонд и тем самым является основанием для его использования в качестве офиса.

Учитывая сложность процесса, использование жилья под офис без его перевода в нежилую категорию достаточно актуален. Разобраться в этой проблеме поможет анализ действующего законодательства, которым установлен специальный правовой режим для жилых помещений.

Умный гору обойдет

Законодательство предусматривает единственное назначение жилых помещений — для проживания граждан — и изменить его нельзя. Однако собственник квартиры вправе по своему усмотрению совершать со своим имуществом любые действия, не противоречащие закону, если они не нарушают права и интересы других лиц. В частности, собственник жилого помещения может предоставить его в пользование на основании договора найма как частному, так и юридическому лицу.

Арендатор — юридическое лицо — также обязан использовать квартиру только в соответствии с ее назначением, то есть для проживания граждан (например, своих сотрудников). Но в отношении жилых помещений есть один принципиально важный момент. Закон допускает использование квартир для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других лиц, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Такие правила содержатся в «Порядке использования жилых помещений», утвержденном постановлением правительства РФ от 21 января 2006 года № 25.

Иными словами, если сохраняется основное назначение квартиры — для проживания граждан, то использование такого помещения проживающими в нем лицами, в том числе и для профессиональных целей, будет абсолютно правомерным. Главное — обеспечить соблюдение определенных условий.

Практические советы

Для выполнения формальных требований разумно предпринять следующие шаги.

1. Собственник жилой недвижимости на основании ч. 2 ст. 30 ЖК РФ передает ее в аренду юридическому лицу, заключая договор аренды. В этом документе должны содержаться условия, предусматривающие право арендатора вселять граждан в эту квартиру по своему усмотрению (без согласования с арендодателем).

2. Юридическое лицо предоставляет арендуемую квартиру сотрудникам (их количество определяется в зависимости от размеров квартиры) в срочное безвозмездное пользование на срок до шести месяцев, который надо продлевать. В договоре указывается, что квартира выделяется сотрудникам для проживания с возможностью использовать ее для осуществления профессиональной деятельности. Кроме того, в договоре нужно предусмотреть обязанность этих сотрудников пользоваться квартирой с учетом прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.

3. С данными сотрудниками заключается трудовой договор (если он уже имеется, в него вносятся изменения). Он должен содержать условия, которые оговаривают проживание этих лиц в служебной квартире, предоставленной работодателем (юридическим лицом — арендатором квартиры).

4. В перечень обязанностей сотрудников вносятся изменения. В частности, список функций указанных лиц обязан включать описание видов профессиональной деятельности, которые они станут осуществлять, в том числе и в этой квартире (обычная офисная работа). Также в нем указываются обязанности, выполнение которых возможно только в этом жилом помещении (прием прибывающих по адресу этой квартиры курьеров, посетителей, корреспонденции, круглосуточный прием телефонных звонков и факсов и т. д.).

5. Наиболее оптимальный для юридического лица — арендатора вариант (особенно если квартира предоставляется на относительно длительное время) вселить туда на основании договора безвозмездного пользования генерального директора организации, а затем в налоговых органах зарегистрировать адрес этой квартиры в качестве юридического адреса фирмы.

Целесообразность этого действия объясняется следующим образом. По гражданскому законодательству, местонахождение юридического лица определяется местом его государственной регистрации. В свою очередь регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае его отсутствия — иного органа или лица, имеющих право действовать от имени компании без доверенности. Для юридического лица таким органом является его руководитель — генеральный директор (директор, президент или иное должностное лицо, установленное учредительными документами).

Указанные выше действия позволят максимально легализовать использование квартиры для осуществления предпринимательской деятельности соответствующего юридического лица. При этом можно указывать адрес этой квартиры в рекламных объявлениях, принимать в ней посетителей и осуществлять иную деятельность, не нарушающую права и законные интересы других жителей дома.

Но поскольку квартира останется жилым помещением, предназначенным для проживания граждан, официально назвать эту квартиру офисом все равно будет нельзя (хотя это обстоятельство представляется не очень значимым).