Долевое строительство — одна из самых специфичных и рискованных сфер жилищной индустрии. Между тем историй о том, как дольщики терпят неудачи в ходе юридических баталий с застройщиками, крайне мало. По статистике Судебного департамента при Верховном суде России, из 450 рассмотренных в 2016 году споров, связанных с участием граждан в долевом строительстве, в 95 процентах случаев исковые требования были удовлетворены.

Пять процентов разбирательств, завершившихся не в пользу дольщиков, — это немало. Адвокат Олег Сухов рассказал «Дому» о самых нелепых и распространенных ошибках, которые допускают соинвесторы на этапе покупки квартир и позже, когда взаимодействие с застройщиком перестает быть мирным.

ДДУ заключается с мнимым застройщиком

Покупая квартиру в новостройке, дольщики часто не обращают внимания на то, с кем заключают договор долевого участия. Между тем наименование юридического лица в нем может отличаться от компании-застройщика, которая в действительности ведет работы и имеет лицензию и разрешение на строительство. Подрядчику выгодно дробить бизнес на небольшие «дочки», сливая основной производственный актив в одну структуру, а организационные процессы и офисную работу — в другую. При этом исполнителем в ДДУ выступает, как несложно догадаться, то ООО, которое практически не имеет имущества на своем балансе.

С юридической точки зрения, все чисто и не вызывает вопросов, а на самом деле для кредиторов это повод серьезно усомниться в чистоте такого бизнеса и в гарантиях финансового обеспечения объекта.

Главный риск заключается в том, что в случае проблем и неисполнения обязательств в суде дольщики смогут предъявить претензии только тому, с кем заключили договор, соответственно, какие бы суммы взысканий суд не определил, рассчитывать клиенту придется лишь на компенсацию и выплаты в рамках стоимости имущества, имеющегося у юрлица. А вот доказать аффилированность компаний в данном случае будет практически невозможно.

Подписывается дополнительное соглашение

Минимальная просрочка, которую допускают сегодня столичные застройщики, составляет полгода, но чаще год или два. По закону, если компания не в силах завершить возведение жилого дома в установленные договором даты, то она обязана не позднее чем за два месяца до предполагаемого окончания стройки уведомить дольщика об этом и предложить заключить дополнительное соглашение к ДДУ об изменении сроков передачи объекта.

Пойти или нет на такую сделку, каждый решает самостоятельно. Но нужно иметь в виду, что, подписывая соглашение, дольщик, можно сказать, одобряет просрочку и идет навстречу девелоперу. Ведь взыскать неустойку или другую компенсацию за этот период потом будет невозможно.

Однако, конечно, застройщику выгодно, чтобы клиент подписал документ, поэтому он идет на разного рода хитрости, уловки и уговоры — например, настаивает на том, что дополнительное соглашение крайне необходимо для бухгалтерской отчетности или «администрация требует», или «это обязательное условие».

Спешное обращение в суд

Не стоит допускать спешки в судебных делах. И не нужно предъявлять иск подрядчику при малейшем нарушении им установленных сроков строительства. Так больше шансов потерять жилье.

Сегодня большинство девелоперов «замораживают» объекты именно по причине своей неплатежеспособности, поэтому закономерен вопрос: что можно взыскать с такого застройщика. Например, в случае если дольщик потребует расторжения договора ДДУ, а строительная компания при этом близка к банкротству, то едва ли получится вернуть даже через суд вложенные деньги, не говоря уже о неустойке и процентах за пользование средствами.

Лучше повременить, внимательно изучив финансовое положение застройщика. Если неблагополучный исход все-таки неизбежен, то важно не «проспать» процедуру банкротства на этапе наблюдения, когда формируется реестр требований кредиторов. Тогда шанс получить квартиру — хоть и минимальный — остается.

Это возможно, например, если будет создан жилищно-строительный кооператив. В таком случае недостроенные объекты должника по решению суда выделяются из общей конкурсной массы и передаются на баланс ЖСК, создать который могут дольщики, а финансировать — инвесторы. Скорее всего, такой вариант потребует вложений. Тем не менее свою квартиру покупатель получит.

В другом случае возможно привлечение к недостроенному объекту нового застройщика, который его завершит. Данная законодательная норма действует всего около года и предполагает возмездную передачу имущества, прав и обязательств обанкротившейся компании новому застройщику.

Письменная претензия не направляется застройщику до суда

Часто обманутые дольщики обращаются в суд, минуя строительную компанию, и терпят неудачу. Ведь в этом случае предъявить какие-либо формальные доказательства того, что застройщик уклоняется от выполнения своих обязательств, нет возможности. Таким материалом может быть, например, официальная переписка покупателя и подрядчика.

Начать сбор доказательств нужно с направления письменной претензии застройщику с просьбой выполнить свои обязательства, заплатить неустойку или компенсацию или расторгнуть договор долевого участия во внесудебном порядке. И желательно, чтобы содержание претензии соответствовало исковым требованиям, которые в дальнейшем планируется предъявить застройщику в суде, если он не исполнит их добровольно.

Крайне важно при этом не забыть указать банковские реквизиты и номер расчетного счета, куда необходимо перечислить денежную компенсацию, чтобы особо предприимчивые представители компании не смогли использовать их отсутствие как лазейку для неисполнения требований. Это условие может серьезно повлиять на результат переписки и даже исход судебного разбирательства.

Отказ от мирового соглашения с застройщиком

Большой ошибкой будет отказаться пойти на мировую с застройщиком, если он предлагает сделать это в суде. И пусть размер неустойки, который он готов возместить, меньше, чем требует дольщик, лучше воспользоваться возможностью и согласиться на такое условие. В пользу мирового соглашения говорит и тот факт, что в своих решениях суды зачастую снижают сумму неустойки и других компенсаций в несколько раз. Поэтому если размер выплаты, предлагаемой застройщиком, меньше запрашиваемого, но все же приемлем, стоит одобрить мировое соглашение, расценив его как синицу в руках.

В этом случае суд утвердит соглашение и прекратит производство по делу. А если застройщик и здесь не выполнит своих обязательств, то по вашему заявлению суд должен выдать исполнительный лист, и тогда к работе подключатся приставы.

Не стоит заключать мировое соглашение вне суда, так как оно фактически не обладает никакой юридической силой. По такому документу трудно будет взыскать неустойку и получить исполнительный лист, если все же недобросовестная строительная компания пойдет на нарушение договоренностей.