Понятие «обманутый дольщик» в ближайшие пять лет должно полностью исчезнуть. По крайней мере, именно такова декларируемая цель масштабных нововведений, которые государство вводит на рынке строительства нового жилья. Приведут ли изменения в правилах игры к желаемой цели и какой ценой?

Российские власти планируют отказаться от схем долевого строительства жилья к 2020 году. Как стало известно, этот вопрос обсуждался на заседании Совета при президенте РФ по жилищной политике, и предложения об изменениях в ФЗ-214, который регулирует долевое строительство, получили одобрение первого замглавы правительства Игоря Шувалова. По его словам, соответствующие поправки нужно принять уже в осеннюю сессию, передает «Прайм».

По данным прессы, с 2016 по 2020 год будет переходный период, когда финансирование долевых схем пойдет через спецсчет в банке и под банковскую гарантию. Власти ожидают, что к 2018 году дольщиков де-факто уже не останется. 

Сейчас половина многоквартирных домов строится с помощью долевого участия. Цель изменения рынка в том, чтобы появившееся понятие «обманутый дольщик» кануло в Лету.

При нынешней схеме реализации жилья граждане не застрахованы от внезапной остановки строительства подрядчиком, использования последним неправильной финансовой модели, а также банкротства застройщика или вывода им денежных средств, сообщил журналистам представитель секретариата Игоря Шувалова. «В случае возникновения такой ситуации гражданин остается с застройщиком один на один, при этом в большинстве случаем теряя и имеющееся жилье, и вложенные деньги. На совещании была поставлена задача до 2020 года поэтапно перейти к новой системе приобретения готового жилья», – сказал представитель Шувалова.

Проблема обманутых дольщиков крайне остро встала в кризис 2008–2009 годов, когда многие застройщики так и не построили обещанные дома, а дольщики не получили ни квартиры, ни свои деньги обратно. Пришлось решать проблемы с помощью государственных денег.

Власти попытались усовершенствовать закон об участии в долевом строительстве, чтобы обезопасить самих покупателей и бюджет от необходимости решать проблемы обанкротивщихся застройщиков. Так, в 2014 году в закон внесли изменения, согласно которым девелопер должен иметь поручительство банка, застраховать строительство и стать членом Общества взаимного страхования застройщика. Только тогда он имеет право продавать недостроенный дом. Смысл общества в том, что обязательства по постройке дома обанкротившегося девелопера берет на себя другой застройщик – член ОСВ.

Однако эта схема также не позволяет до конца защитить дольщиков, уберечь их от потерь и обмана со стороны нерадивых застройщиков. Хотя в целом в России отмечается снижение числа обманутых дольщиков.

Новые правила

Теперь власти предлагают строителям брать деньги на постройку дома у банка – через специальный счет в банке или под банковскую гарантию. 

Практика использования специального расчетного счета в банке для дольщиков давно применяется в ряде стран и хорошо себя показала, говорит газете ВЗГЛЯД Юлиан Гутман, директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость». «Деньги физлиц проходят через этот счет на этапе строительства, что помогает дополнительно контролировать их целевой расход», – поясняет Гутман.

Что касается банковской гарантии, то она должна покрывать весь объем финансирования строительства жилого объекта. Гарантия должна будет сопровождаться трехсторонним договором, где кроме гражданина и застройщика участвует банк.

Суть в том, что рынок жилищного строительства остается непрозрачным, несмотря на попытки саморегулирования. Тогда как банковский рынок жестко регулируется Центробанком РФ.

«Создание прозрачного и понятного для гражданина продукта, обеспеченного гарантией финансовой организации, выводит организацию долевого строительства на новый качественный уровень и должно привести к исчезновению не самого понятия «долевое строительство», а понятия «обманутый дольщик», – сказал представитель первого вице-премьера.

Последствия

Фактически речь идет о том, что строить дома надо не на деньги дольщиков, а на кредитные или под гарантии. А россияне смогут покупать объект не на бумажной стадии, а когда это будет уже готовый реальный объект.

Такой подход действительно позволит избавиться от многолетних недостроев и от понятия «обманутые дольщики», считают эксперты, опрошенные агентством «Прайм». «Фактически у покупателей не будет никаких рисков – после заключения сделки останется только переоформить право собственности», – говорит гендиректор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Кроме того, застройщики больше не смогут обманывать дольщиков в частностях. «К сожалению, многие застройщики продают только «картинку», а в процессе строительства меняют какие-либо конструктивные особенности, то есть отступают от первоначальной концепции. После принятия инициативы такая возможность исчезнет, а значит, приукрасить характеристики жилого комплекса уже не удастся», – рассуждает гендиректор «Новых Ватутинок» Александр Зубец.

Застройщики в один голос уверяют, что главный минус новых правил в том, что цены на новостройки вырастут. «В результате изменения системы приобретения нового жилья граждане лишатся возможности купить квартиру по более-менее приемлемой цене. Ведь на этапе «котлована» стоимость объекта в среднем на 25–30% ниже, чем после ввода дома в эксплуатацию. Теперь граждане будут приобретать квартиру в новостройке практически по цене «вторичной», – считает Гутман.

Однако представитель Шувалова уверил, что застройщики по-прежнему смогут привлекать средства граждан на ранних стадиях строительства. И разговоры о том, что из-за новых правил игры на рынке цены на жилье вырастут на 25% и даже 40%, являются спекуляцией, уверен он.

В первые пять лет после вступления в силу запрета на долевое строительство цены на жилье вряд ли вырастут, говорит ведущий специалист отдела консалтинга и аналитики «Азбуки Жилья» Екатерина Артемова. Тем более сейчас, когда спрос на рынке недвижимости падает. «Однако лет через пять ситуация начнет меняться: девелоперы, привлекающие в большей степени заемные средства под минимальные 15–20%, будут вынуждены поднимать уровень цен, чтобы получать прибыль, то есть цены автоматически возрастут на те же самые 15–20%», – объясняет газете ВЗГЛЯД эксперт.

И главное, что цены вырастут именно на рынке эконом-жилья. «После введения данного регулирования небольшим компаниям-застройщикам будет сложнее получить финансирование от кредитных организаций, прямым следствием этого станет изменение профиля первичного рынка, в первую очередь пострадает самый привлекательный с точки зрения доступности рынок эконом-класса», – считает Артемова.

Однако надо понимать, что квадратные метры вырастут в цене, только если строительство будет полностью финансироваться банковскими средствами. Тогда как речь может идти, например, о банковских гарантиях надлежащего исполнения контракта.

Директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов (цитаты по «Интерфакс-Недвижимость») считает, что отказ от схемы ДДУ (договор долевого участия) не повлечет за собой существенного роста стоимости квадратного метра для потребителя. «Речь идет о росте на 10% максимум, повышать ценник для потребителя на 20–30% – такие показатели сейчас озвучивают многие аналитики – застройщики не станут. Мы работаем на высококонкурентном рынке в условиях, когда у населения есть очень ограниченный бюджет на покупку жилья. Если поднять цену на треть, спрос тут же «встанет», – объясняет Пантелеймонов.

Между тем себестоимость строительства при развитии такого сценария вырастет примерно на 20%, добавляет он. «В проигрыше окажутся в первую очередь застройщики, так как маржинальность строительного бизнеса заметно сократится», – говорит эксперт.

Для застройщиков необходимость кредитоваться в банках или брать банковские гарантрии станет серьезной проблемой, многие просто уйдут с рынка. «Сфера жилищного строительства является одной из самых рисковых для банковского сектора, поэтому после отмены договора долевого участия строительным кредитованием будут заниматься только самые крупные банки с государственной поддержкой, которые, в свою очередь, станут придирчиво проверять клиентов-застройщиков», – говорит Артемова.

«Очевидно, что средние и тем более мелкие банки останутся «за бортом» – им элементарно невыгодно создавать специальные «строительные» подразделения. Для рынка это означает лишь одно: уменьшение объемов финансирования строительства и, как следствие, сокращение объемов ввода жилой недвижимости по всей стране», – прогнозирует Пантелеймонов.

Артемова считает, что новые правила увеличат число примитивных бетонных кварталов с минимальным количеством удобств, переоцененных на 15–20% относительно текущего рынка. «Потому что создание адекватной инфраструктуры для жителей возводимых жилых комплексов является большим бременем для застройщиков, действующих на основании заемных средств», – объясняет Артемова.

Наиболее выгодными проектами, по ее словам, станут небольшие ЖК комфорт- и бизнес-классов с минимальным набором платной собственной инфраструктуры. На них строители и сосредоточатся. А вот рынок элитных проектов новые правила игры, скорее всего, вообще не затронут, так как строительством таких объектов занимаются крупные и именитые компании, способные самостоятельно профинансировать стройку, считает эксперт.

Ольга Самофалова